Un arrêté publié au Journal officiel modifie en profondeur le calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE). Conséquence directe : environ 300 000 logements pourraient sortir du statut de passoire thermique.
Une notion mouvante, au cœur des tensions immobilières
Une passoire thermique, c’est avant tout un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Concrètement, cela signifie des factures d’énergie élevées, un confort d’hiver comme d’été souvent dégradé, et des obligations réglementaires de plus en plus contraignantes. Le terme désigne un bien immobilier dont la consommation d’énergie est considérée comme excessive.
Début 2025, EDF indiquait ainsi près de 4 millions de passoires thermiques en France. D’autres estimations, plus récentes, oscillent autour de 5,4 millions de biens concernés, soit 14,4 % du parc résidentiel. Ces écarts s’expliquent par la sensibilité du chiffrage aux définitions et aux réformes successives du DPE, car selon le mode de calcul retenu, le nombre de logements énergivores peut varier de plusieurs centaines de milliers.
Le DPE électrique change de coefficient : un effet levier massif
Un arrêté publié le 19 août 2026 au Journal officiel abaisse le coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE, de 1,9 à 1,7. Le choix technique a des conséquences à partir du 1er janvier 2027. En effet, les logements chauffés à l’électricité, souvent pénalisés par l’ancien calcul, voient leur classement s’améliorer sans qu’aucun travaux n’ait été entrepris. La nouvelle modification du DPE devrait faire sortir environ 300 000 foyers du statut de passoires thermiques.
Ce coup de pouce s’ajoute à celui du 1er janvier 2026, date à laquelle une première réforme du coefficient électrique avait déjà permis à environ 700 000 logements de quitter l’étiquette de passoire. Au total, ce seront donc près d’un million de biens qui pourraient avoir changé de catégorie en l’espace de 12 mois, souvent sans le moindre euro investi dans l’isolation ou le chauffage.
Location : le grand yo-yo réglementaire
Cette valse des étiquettes énergétiques ne serait pas si sensible si elle ne conditionnait pas le droit de louer. Depuis le 24 août 2022, les logements F et G sont soumis à des restrictions progressives sur la location et la révision des loyers.
Calendrier des interdiction de louer :
- 1er janvier 2023 : logements > 450 kWh/m².an d’énergie finale ;
- 1er janvier 2025 : classe G ;
- 1er janvier 2028 : classe F ;
- 1er janvier 2034 : classe E.
Mais la crise du logement a conduit le Sénat à adopter le 8 juillet 2026, en première lecture, une mesure de relocation conditionnelle des logements F et G, dans le cadre du projet de loi « Relance logement ». L’idée demeure d’autoriser de nouveau, sous conditions, la location de biens énergivores, à condition que le propriétaire s’engage à réaliser des travaux dans un délai défini (3 ans en individuel, 5 ans en collectif )
Le débat n’est d’ailleurs pas clos. Le texte doit encore passer à l’Assemblée nationale. Par ailleurs, plusieurs organisations de défense des locataires redoutent qu’un assouplissement trop large ne vide de sa substance la lutte contre les passoires thermiques, tandis que des associations de propriétaires plaident pour un calendrier plus réaliste.
Gagnants, perdants et pièges à éviter
Pour les propriétaires, ce reclassement a des allures de bonne surprise. Un logement qui sort de la catégorie F ou G peut être loué plus facilement, échapper à certaines interdictions et parfois gagner en valeur sur le marché. Pour les bailleurs qui hésitaient à engager des travaux, la tentation était grande de repousser la rénovation.
Toutefois, un logement qui change de lettre sans travaux ne devient pas pour autant économe. Il reste énergivore, inconfortable et coûteux à chauffer. Le reclassement est d’abord une modification de convention de calcul, pas une amélioration physique du bâti. Les locataires, eux, doivent continuer à regarder l’étiquette énergétique avec prudence, car une lettre plus clémente ne garantit ni factures réduites ni confort accru.
