Le statut de loueur meublé non professionnel a longtemps permis de ramener à zéro le revenu imposable des locations grâce à l’amortissement. Le projet de budget 2027 s’attaque à ce pilier et pourrait rebattre les cartes pour les bailleurs au régime réel.
📌 L’essentiel en 3 points
- Le projet plafonnerait l’amortissement des locaux à 2,5% et 7 000 euros par an et par foyer fiscal, contre 1,5% et 5 000 euros pour les meublés de tourisme, avec des exceptions pour certaines catégories d’hébergement.
- Les nouveaux amortissements non absorbés ne seraient plus reportables ; le stock antérieur resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat restant.
- Le gouvernement attend environ 200 millions d’euros par an de cette réforme, qui reste soumise au vote du Parlement et vise à favoriser la location de longue durée.
Présenté le 1er octobre 2026, le projet de budget 2027 prévoit de réduire les avantages fiscaux de la location meublée, avec un rendement attendu d’environ 200 millions d’euros par an. Dans le viseur du gouvernement se trouvent les bailleurs qui relèvent du régime réel du loueur en meublé non professionnel, souvent désigné par le sigle LMNP. Ce statut concerne les propriétaires dont la location meublée ne répond pas aux critères d’une activité professionnelle. Le basculement vers le loueur professionnel suppose deux conditions cumulées, telles que des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer.
Au cœur du dispositif, l’amortissement comptable permet de déduire chaque année une fraction de la valeur amortissable des locaux, du mobilier et de certains travaux. La mécanique, combinée aux charges, donne la possibilité de ramener le revenu imposable à zéro. L’amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit. En effet, la fraction que le résultat ne permet pas de déduire se reporte aujourd’hui sur les années suivantes, sans limite de durée.
Le projet de loi de finances 2027 changerait la donne en plafonnant l’amortissement des locaux à 2,5% par an, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal, tous biens meublés concernés confondus. Pour les meublés de tourisme, le taux tomberait à 1,5%, avec un plafond de 5 000 euros. Certaines catégories d’hébergement, notamment les résidences étudiantes et seniors, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée, échapperaient à ce plafonnement.
Par exemple, un propriétaire dont l’appartement présente une base amortissable des locaux de 400 000 euros obtiendrait un montant de 10 000 euros en appliquant le taux de 2,5%. Mais le plafond ramènerait la déduction à 7 000 euros. La réduction de la déduction pourrait augmenter le résultat imposable, selon les loyers encaissés et les autres charges.
La mesure vise le régime réel, pas le micro-BIC. Les bailleurs qui relèvent du régime micro bénéficient d’un abattement forfaitaire et ne seraient pas directement touchés par ce plafonnement. En revanche, les propriétaires de plusieurs logements ou de meublés de standing au régime réel pourraient atteindre rapidement la limite de 7 000 euros. Les locations saisonnières seraient soumises à un cadre encore plus restrictif, avec leur plafond propre de 5 000 euros.
Le texte prévoit aussi un resserrement du report des amortissements non déduits. À compter des exercices clos en 2027, la fraction que le résultat ne permet pas d’absorber ne serait plus reportable. Le stock constitué auparavant resterait utilisable jusqu’au 31 décembre 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du résultat restant après déduction des amortissements de l’exercice. Il ne s’agit donc pas d’un report de « bénéfices déductibles », mais d’une restriction de l’utilisation des amortissements accumulés.
Les locations de type Airbnb au régime réel seraient directement concernées par le plafonnement renforcé applicable aux meublés de tourisme. La logique affichée par le gouvernement consiste à rapprocher la fiscalité du meublé de celle du logement nu et à favoriser la location de longue durée. En réduisant l’écart entre les régimes, le gouvernement espère réorienter une partie des logements vers le marché locatif classique.
Le coup de rabot doit, selon les estimations gouvernementales, dégager environ 200 millions d’euros par an. Si le texte est adopté en l’état, les bailleurs au régime réel LMNP devront intégrer ce nouveau cadre pour les exercices concernés à compter de 2027. A ce jour, le parlement reste encore en mesure de modifier les taux, les plafonds et les règles de report.
