Peu de consommateurs savent qu’une mauvaise note énergétique d’un bien peut directement affecter leur capacité à obtenir un prêt immobilier. À l’avenir, les inondations et autres risques liés au climat joueront également un rôle plus important dans les décisions de crédit.
Des chercheurs de l’Université Aalto ont interrogé 25 experts de la finance verte issus de grandes banques européennes et de sociétés de conseil en immobilier, et ont constaté qu’une bonne note énergétique aide les emprunteurs à accéder aux prêts verts ou à d’autres avantages financiers, tandis qu’une mauvaise note peut rendre un bien plus difficile à financer.
« Pour les personnes qui contractent un prêt immobilier ou envisagent d’acheter un logement, il est important de comprendre que la performance environnementale du bien affecte déjà les décisions de crédit des banques et les conditions des prêts », déclare Seppo Junnila, professeur d’économie immobilière à l’Université Aalto.
Junnila souligne également que si l’accent est actuellement mis sur la performance énergétique, à plus long terme, un financement plus avantageux dépendra probablement d’un éventail plus large de critères de durabilité environnementale.
Des prêteurs de plus en plus attentifs au risque
Les certificats de performance énergétique (CPE) existent dans l’UE depuis 2002. Mais ils ont joué un rôle très central dans le crédit à partir de 2020, lorsque les nouvelles règles de la taxonomie européenne sont entrées en vigueur. Dès lors, les critères du « caractère vert » des bâtiments se sont largement fondés sur leur note CPE, les banques s’appuyant sur ces critères pour prendre leurs décisions de prêts verts. Plus la note énergétique est basse, plus le bien risque de nécessiter d’importantes rénovations énergétiques et d’autres investissements, et plus sa valeur risque de baisser au fil du temps.
« En pratique, un bien dont la note énergétique est très mauvaise peut ne pas être éligible du tout à un prêt, car les banques peuvent le juger trop risqué », explique Maria Holopainen, doctorante. « Les biens dotés d’une bonne note énergétique et éligibles aux prêts verts peuvent, en revanche, bénéficier de conditions de financement quelque peu plus avantageuses que les prêts classiques. »
Les chercheurs ont également constaté que les experts bancaires s’attendent à ce que les risques climatiques tels que les inondations, les feux de forêt et autres événements météorologiques extrêmes deviennent le prochain facteur majeur affectant le financement des logements et autres biens immobiliers. Cependant, la perception qu’a le prêteur de la gravité et de l’importance des risques climatiques physiques dépend fortement de la situation géographique de l’actif et de la région dans laquelle la banque opère.
« Dans le sud de l’Europe, les risques climatiques – en particulier les feux de forêt, les canicules et les inondations – pèsent déjà considérablement, et l’on craint qu’ils ne créent des inégalités entre différents quartiers résidentiels », explique Holopainen. Elle ajoute que les récentes fortes inondations en Suède, par exemple, ont également sensibilisé les pays nordiques à ces risques.
« Le parc immobilier des pays nordiques est comparativement économe en énergie et donc moins susceptible d’être exposé aux risques de transition que d’autres parties de l’Europe », dit-elle. « Toutefois, les risques climatiques physiques pourraient gagner en importance dans un avenir proche. »
Le système financier favorise la construction neuve au détriment des rénovations énergétiques
Autre résultat intéressant selon Holopainen : bien que l’UE se soit fixé des objectifs de rénovation ambitieux, le système financier actuel encourage les banques à financer les biens neufs plutôt que les rénovations énergétiques.
« Du point de vue de la durabilité, les rénovations sont une bien meilleure option que les constructions neuves – en réalité, elles sont indispensables si nous voulons atteindre les objectifs climatiques convenus et la neutralité carbone d’ici 2050 », déclare Holopainen. « Les nouveaux bâtiments performants ne suffisent pas à eux seuls. »
Cependant, dans le cadre de la taxonomie européenne, il est plus facile pour les biens neufs de remplir les critères permettant d’être considérés comme verts, car ils peuvent atteindre une note énergétique A.
« Cela donne aux banques un avantage lorsqu’elles lèvent leur propre financement sur le marché », explique-t-elle. « Le financement des rénovations, en revanche, est plus risqué pour les banques, et déclarer ces biens comme verts dans les rapports est également plus complexe sur le plan technique. »
Remédier à cette contradiction exigerait à la fois des orientations plus fortes et une pression accrue des marchés, des investisseurs et des consommateurs, dit Holopainen.
Les logements durables pourraient devenir un privilège de riches
L’étude montre que les critères des prêts verts évoluent, mais que les banques réagissent à ces changements de manière plus réactive que proactive.
Les banques considèrent la situation géopolitique actuelle et l’incertitude réglementaire dans l’UE – y compris l’incertitude autour de l’assouplissement des exigences en matière de reporting de durabilité – comme des obstacles aux progrès de la durabilité dans le secteur bancaire.
Holopainen voit également un risque que les logements neufs coûteux, économes en énergie et de grande qualité soient de plus en plus achetés par des ménages aisés et des investisseurs, tandis que les biens de moindre qualité et plus risqués sont laissés aux personnes qui ne peuvent pas se permettre des logements plus chers.
« Cela signifierait que les personnes déjà dans une situation financière plus solide seraient celles qui bénéficieraient d’un financement plus avantageux », dit-elle. « La question est de savoir comment garantir que les personnes en situation financière plus vulnérable puissent également accéder à des logements durables. »
Article : Is green the new normal? Understanding current sustainability practices in European residential property lending – Journal : Journal of European Real Estate Research – DOI : Lien vers l’étude
Source : Aalto U
