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Renovation thermique: Qui doit payer quoi ?
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Article publié le 26/03/2009 à 10:46 par CaDerange
 
La rénovation de l'habitat urbain est une des clé de la diminution du gaspillage énergétique en général et donc de la diminution de nos émissions de CO2. Car de la même manière qu'il n'y a pas de fumée sans feu, il n'y a pas de chauffage ( ou de climatisation) sans émission de CO2 que ce soit sur le site même ( chauffage au gaz, au fioul, au bois ou au charbon) ou à la centrale électrique voisine. Il est donc essentiel d'isoler maisons et appartements et d'améliorer l'efficacité énergétique des moyens de chauffage.

Pour la maison ou l'appartement individuel, leurs propriétaires habitants voient bien l'intérêt de la chose qui se traduira par la diminution de leurs factures. Ils réagissent donc comme l'industriel ou l'investisseur qui calculent ce qu'un investissement en isolation ou amélioration des moyens de chauffage peut leur apporter, en cherchent le financement et les aides possibles et passent à l'acte.

Mais pour l'habitat locatif, par contre, le bénéficiaire des travaux d'amélioration, le locataire, est différent de celui qui doit payer les travaux, son propriétaire! Car la diminution des charges de chauffage résultant des travaux d'économies d'énergies entrepris par le propriétaire se matérialisera lors de l'apurement annuel des charges réelles par rapport aux provisions versées, au profit du seul locataire. Quand bien même le propriétaire souhaiterait effectuer de tels travaux en demandant une participation à son locataire que la loi de 1967 le lui interdirait. Il pourrait augmenter le loyer lors d'une relocation mais cela repousse largement dans le temps la diminution des gaspillages et le surplus de loyer serait soumis à l'impôr sur le revenu.

C'est pour essayer de régler cette question purement pratique mais bloquante que la Ministre du logement Christine Boutin a demandé un rapport au Président de l'UNPI, Union Nationale de la Propriété Immobilière, Jean Perrin. La suggestion de ce rapport est de laisser la charge des travaux au propriétaire mais de se partager les gains réalisée sur la facture d'énergie moitié moitié entre propriétaire et locataire. Ça parait une idée de bon sens mais est ce que ce partage rendra la rentabilité de l'investissement suffisamment attractif pour le propriétaire, le rapport ne le dit pas.

Autre difficulté, comment vérifier la quantité d'énergie économisée alors que d'une année à l'autre cette consommation varie largement en fonction de la climatologie de l'année, de la variation du nombre des occupants et de leur habitudes? Pour éviter les contestations, le rapport préconise que le locataire ne commence à reverser sa quote part du gain de consommation réalisé qu'au bout de 6 mois, le temps pour lui de vérifier la réalité de l'amélioration. Sur ces six premiers mois, le locataire aura dans ce cas tout intérêt à chauffer à tout va pour diminuer autant que faire se peut sa participation !

Autre suggestion faire établir par un organisme autorisé, l'Ademe par exemple, des taux d'économie standard par type d'équipement mis en place, double vitrage changement de chaudière etc. Toutes modifications qui devront se traduire avant travaux par un avenant au contrat de location;

Enfin en dernier lieu, il faudra régler le problème fiscal car la contribution du locataire en retour de l'investissement ne devrait pas être taxée comme un loyer classique. Le rapport suggère que cette contribution apparaisse sur la facture de loyer sous la forme d'une troisième ligne qu'il baptiserait "contribution au Grenelle" et ne serait pas considéré par le fisc comme un loyer imposable au titre des revenus fonciers mais comme une charge non imposable. Et pour un appartement neuf HQE mis en location y aura t'il un avantage fiscal également pour amortir son surcout de manière non imposable, le rapport, dont ce n'était pas le but, ne le dit pas.

Vous voyez qu'il y a à la fois du grain à moudre dans ce rapport et un gros travail législatif et fiscal à effectuer. Le diable est dans les détails, comme d'habitude!

 

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